임대수익률 순수익 계산기
월세 총액만 나누는 단순 계산을 넘어서 공실, 운영비, 대출 원리금, 보증금 반환 준비금과 금리 상승 위험을 반영해 실제로 얼마가 남는지 확인합니다.
임대 현금흐름과 위험 시나리오 계산
빠른 분석은 핵심 항목만 입력하고, 상세 분석은 세금과 수선 적립금까지 반영합니다. 두 매물 비교에서는 같은 기준으로 매물 A와 매물 B를 나란히 확인합니다.
매입가, 보증금, 월세, 공실, 운영비와 대출 조건으로 핵심 현금흐름을 계산합니다. 상세 비용을 입력하지 않으면 해당 비용은 0원으로 처리됩니다.
금액 입력칸에는 숫자만 입력합니다. 만원 선택 시 50000은 5억원, 200은 200만원으로 계산됩니다.
빠른 분석 결과입니다. 보유세, 보험료, 세입자 교체 비용, 대규모 수선 적립금과 개인별 세금은 0원으로 계산했습니다. 정확한 현금흐름은 상세 현금흐름 모드에서 확인하세요.
연간 돈의 흐름
수익성과 대출 안전성
매물 A의 조건이 나빠졌을 때
| 시나리오 | 연간 세전 현금흐름 | 실투자금 수익률 | DSCR | 변화 해석 |
|---|
매물 A와 매물 B 비교
| 비교 항목 | 매물 A | 매물 B | 차이 (B - A) |
|---|
매물은 실제로 한 달에 얼마가 남을까요?
임대 부동산의 수익을 보려면 월세 총액, 부동산 자체의 순영업소득, 대출 원리금 후 현금흐름을 차례로 분리해야 합니다. 월세가 들어와도 공실, 관리비와 보유세 같은 일반 운영비가 빠지고 나면 순영업소득이 달라집니다. 그다음 대규모 수선 적립금과 대출 원금 및 이자를 차감해야 실제 통장에 남는 돈을 확인할 수 있습니다.
| 지표 | 포함하는 항목 | 답하는 질문 |
|---|---|---|
| 단순 임대수익률 | 예정 연간 임대료와 매입가 | 광고에 보이는 표면 수익률은 얼마인가? |
| 순영업수익률 | 공실 반영 수입에서 운영비 차감 | 부동산 자체가 임대로 얼마를 만들어 내는가? |
| 실투자금 현금수익률 | 순영업소득에서 대출 원리금 차감 | 내 돈을 넣고 실제로 얼마가 남는가? |
| 준비금 반영 수익률 | 보증금 반환 준비금까지 자금에 포함 | 반환 위험을 남겨 둔 보수적 수익률은 얼마인가? |
월세 수익률이 높아도 현금이 부족한 이유
대출 원금상환은 순영업비용이 아니지만 실제 현금은 빠져나갑니다. 따라서 계산기는 순영업소득과 대출 원리금 후 현금흐름을 서로 다른 줄에 표시합니다. 원리금균등상환을 선택하면 남은 기간과 금리를 이용해 월 상환액을 계산하고 첫 12개월의 원금과 이자를 나누어 보여줍니다.
순영업소득 = 공실 반영 임대수입 - 임대인이 부담하는 일반 운영비 대출 전 순현금흐름 = 순영업소득 - 대규모 수선 적립금 세전 현금흐름 = 대출 전 순현금흐름 - 연간 대출 원금 - 연간 대출이자 실투자금 현금수익률 = 세전 현금흐름 ÷ 명목 실투자금 × 100공실과 금리 상승이 겹치면 어디서 적자로 바뀔까요?
한 번의 기본 계산만으로는 좋지 않은 해를 버틸 수 있는지 알기 어렵습니다. 상세 분석은 금리 상승, 공실 증가, 월세 하락, 일시 수선비와 복합 위험을 같은 표에서 비교합니다. 이 시나리오는 미래를 예측하는 기능이 아니라 입력한 값을 가정했을 때 현금흐름이 얼마나 줄어드는지 확인하는 도구입니다.
- 금리 상승: 입력한 금리 상승 폭을 적용해 대출 원리금을 다시 계산합니다.
- 공실 증가: 공실 개월을 추가해 실제 임대료 수취 개월을 줄입니다.
- 월세 하락: 현재 월세에서 입력한 비율만큼 낮아진 조건을 적용합니다.
- 수선비 충격: 한 해에 일시적인 큰 수선비가 발생했다고 가정합니다.
- 복합 위험: 위 조건을 동시에 반영해 나쁜 상황의 현금흐름을 확인합니다.
임대 유형별로 빠뜨리기 쉬운 비용
| 임대 유형 | 추가로 확인할 항목 | 계산기에 반영하는 위치 |
|---|---|---|
| 주택 임대 | 보증금 반환, 세입자 교체, 도배와 소규모 수선, 간주임대료 가능성 | 반환 준비 비율, 교체 비용, 수선 적립금, 예상 개인 세금 |
| 상가 및 업무용 | 부가가치세 포함 여부, 렌트프리, 공실 관리비, 원상복구와 중개보수 | 월세 입력 기준, 임대료 면제 개월, 기타 운영비, 교체 비용 |
| 오피스텔 | 실제 사용 용도, 부가가치세, 공실 중 관리비, 주거용 여부에 따른 세무 차이 | 임대 유형 안내, 월세 입력 기준, 운영비와 예상 개인 세금 |
상가 또는 업무용 오피스텔에서 월세가 부가가치세 포함 금액이라면 계산기는 입력액을 1.1로 나누어 공급가액을 간편 수입으로 사용합니다. 실제 과세 여부와 신고 방식은 계약서와 국세청 기준을 다시 확인하세요.
보증금 반환과 2026년 간주임대료 확인
임대보증금은 매입 시 필요한 자기자금을 줄여 주지만 소유자의 수입으로 확정되는 금액이 아닙니다. 임대차 종료 시 돌려줘야 하므로 명목 실투자금과 별도로 반환 준비금을 계산해야 합니다. 이 계산기의 반환 준비 비율은 법정 기준이 아니라 사용자가 정하는 기준입니다.
2026년 귀속부터 기준시가 12억원을 초과하는 고가주택 2주택자의 보증금 등의 합계가 12억원을 초과하는 경우 간주임대료 과세대상에 포함될 수 있습니다. 3주택 이상 보유자와 소형주택 특례도 별도 조건이 있으므로 계산기는 간주임대료를 자동 확정하지 않습니다.
주택임대소득의 세금은 보유주택 수, 기준시가, 보증금 합계, 필요경비, 다른 소득과 신고 방식에 따라 달라집니다. 세후 현금흐름이 필요하면 국세청 또는 세무 전문가를 통해 확인한 예상 세액을 상세 입력란에 직접 넣으세요.
계산 공식과 검증 범위
총 취득비용 = 매입가 + 취득세 및 초기 부대비용 명목 실투자금 = 총 취득비용 - 대출금 - 임대보증금 실제 임대료 수취 개월 = 12 - 공실 개월 - 임대료 면제 개월 유효 임대수입 = (월세 + 공실에 따라 줄어드는 기타 월수입) × 실제 수취 개월 + 공실 중에도 유지되는 연간 기타 수입 순영업소득 = 유효 임대수입 - 일반 운영비 대출 전 순현금흐름 = 순영업소득 - 대규모 수선 적립금 순영업수익률 = 순영업소득 ÷ 총 취득비용 × 100 DSCR = 대출 전 순현금흐름 ÷ 연간 대출 원리금 현금흐름 손익분기 월세 = (일반 운영비 + 수선 적립금 + 연간 원리금 - 공실 중 유지되는 연간 기타 수입) ÷ 임대료 수취 개월 - 공실에 따라 줄어드는 기타 월수입| 검증 상황 | 입력 예시 | 확인할 결과 |
|---|---|---|
| 대출 없음 | 대출금 0원 | 원리금 0원, DSCR은 해당 없음 |
| 이자만 납부 | 대출 3억원, 금리 4.5% | 연간 이자 1,350만원, 원금 0원 |
| 원리금균등상환 | 대출금, 금리, 남은 기간 입력 | 첫 12개월 원금과 이자 분리 |
| 공실과 렌트프리 | 공실 1개월, 면제 2개월 | 수취 개월 9개월 |
| 보증금과 대출 과다 | 보증금과 대출 합계가 총 취득비용 이상 | 계산 중단과 입력 오류 안내 |
| 만원 단위 숫자 입력 | 12500, 35.5 | 각각 125,000,000원, 355,000원 |
| 문자 입력 차단 | 금액 입력칸에 한글 또는 문자를 입력 | 숫자 전용 입력으로 차단 |
| 월세 부가세 포함 | 상가 월세 220만원 | 공급가액 200만원을 간편 수입으로 사용 |
| 현금흐름 적자 | 순영업소득보다 원리금이 큼 | 음수 현금흐름을 그대로 표시 |
| 금리와 공실 복합 위험 | 금리 1%p 상승, 공실 1개월 추가 | 복합 시나리오 현금흐름과 DSCR 표시 |
계산기 사용 순서
실수익 계산 예시
매입가 5억원, 취득비용 2천만원, 보증금 1억원, 대출 3억원, 월세 200만원을 가정해 보겠습니다. 대출은 연 4.5% 이자만 납부하고, 공실은 0.6개월, 연간 운영비는 640만원으로 입력합니다.
| 계산 항목 | 결과 | 해석 |
|---|---|---|
| 총 취득비용 | 5억2천만원 | 매입가와 취득비용의 합계 |
| 명목 실투자금 | 1억2천만원 | 보증금과 대출을 차감한 금액 |
| 공실 반영 유효 임대수입 | 2,280만원 | 월세를 11.4개월 받은 것으로 계산 |
| 순영업소득 | 1,640만원 | 유효 임대수입에서 운영비 640만원 차감 |
| 대출이자 후 세전 현금흐름 | 290만원 | 연간 이자 1,350만원까지 차감 |
| 실투자금 현금수익률 | 약 2.42% | 290만원을 1억2천만원과 비교 |
| DSCR | 약 1.21 | 순영업소득을 연간 이자와 비교한 값 |
결과 해석에서 놓치지 말아야 할 점
- 순영업소득이 양수여도 현금흐름은 적자일 수 있습니다. 대출 원리금이 순영업소득보다 크면 통장에서 추가 돈이 필요합니다.
- 실투자금 수익률이 높을수록 무조건 안전한 것은 아닙니다. 보증금과 대출 비중이 높아 자기자금이 작아진 결과일 수 있습니다.
- DSCR은 승인 기준이 아닙니다. 계산값은 대출 원리금 감당 정도를 비교하는 참고 비율이며 금융기관별 기준은 다릅니다.
- 최대 감당 공실은 고정된 예측값이 아닙니다. 현재 월세와 비용이 유지된다는 가정에서 현금흐름이 0원이 되는 지점을 보여줍니다.
- 세전 현금흐름 0원 금리는 예측금리가 아닙니다. 다른 조건이 그대로일 때 계산상 현금흐름이 0원에 가까워지는 금리 경계입니다.
- 목표 월세는 계약 가능 월세를 뜻하지 않습니다. 목표수익률을 달성하는 데 필요한 수학적 금액이며 실제 시세와 법적 제한을 별도로 확인해야 합니다.
계산 전 주의사항
- 계산 결과는 투자수익을 보장하거나 특정 매물의 매수를 권하는 판단이 아닙니다.
- 감가상각, 양도소득세, 매각차익, 시세 상승과 하락, 법인세, 건강보험료 영향은 계산하지 않습니다.
- 원리금균등상환은 입력한 금리와 남은 기간이 유지된다고 가정한 첫 12개월의 간편 상환표입니다.
- 상가와 업무용 오피스텔의 부가가치세 계산은 포함 금액을 1.1로 나누는 간편 방식이며 실제 과세 및 공제 여부를 확정하지 않습니다.
- 주택 간주임대료와 개인별 임대소득세는 자동 계산하지 않습니다.
- 대출 중도상환수수료, 연체이자, 금리 우대조건, 보증료와 담보 설정비는 별도로 확인해야 합니다.
- 계산 결과는 원 단위 반올림, 비율은 소수점 둘째 자리까지 표시합니다.
- 입력값은 서버로 전송되지 않고 사용자의 브라우저 안에서만 계산됩니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
단순 월세 수익률은 기타 수입을 제외한 연간 예정 월세를 매입가로 나눈 값이라 공실과 비용이 빠져 있습니다. 순영업수익률은 공실과 임대인이 부담하는 일반 운영비를 차감한 순영업소득을 총 취득비용과 비교하므로 부동산 자체의 임대 운영 성과를 보는 데 더 적합합니다.
대출 원금상환은 회계상 운영비용은 아니지만 통장에서 빠져나가는 현금입니다. 이 계산기는 순영업소득에서는 원금과 이자를 제외하고, 실제 세전 현금흐름에서는 연간 원금과 이자를 모두 차감해 두 지표를 구분합니다.
임대보증금은 매입 시 필요한 자기자금을 줄이지만 임대차가 끝나면 돌려줘야 하는 채무입니다. 계산기는 명목 실투자금에서 보증금을 차감하되, 사용자가 정한 보증금 반환 준비금을 더한 안전 필요자금과 준비금 반영 수익률을 함께 보여줍니다.
초보자는 공실률 8.33%보다 1년에 한 달 공실이라고 입력하는 편이 이해하기 쉽습니다. 계산기는 공실 개월과 임대료 면제 개월을 합쳐 실제 임대료를 받는 개월 수를 계산합니다.
상가 또는 업무용 오피스텔에서 입력한 월세가 부가가치세 포함 금액이라면 월세 입력 기준을 부가가치세 포함으로 선택하세요. 계산기는 간편하게 공급가액을 월세 수입으로 사용하지만 실제 과세 여부와 세금계산서 처리는 세무 기준을 다시 확인해야 합니다.
DSCR은 순영업소득에서 대규모 수선 적립금을 차감한 대출 전 순현금흐름으로 연간 대출 원금과 이자를 얼마나 감당할 수 있는지 보는 비율입니다. 1보다 작으면 입력한 조건에서 대출 전 순현금흐름만으로 연간 원리금을 모두 충당하지 못한다는 뜻입니다. 이 계산기는 투자 승인 기준을 제시하지 않고 계산된 비율만 보여줍니다.
목표수익률은 선택 입력값입니다. 비워 두면 현재 조건의 수익률과 손익분기 월세만 계산하며, 값을 입력하면 그 목표를 달성하는 데 필요한 월세를 추가로 보여줍니다.
간주임대료는 보유주택 수, 기준시가, 보증금 합계, 신고 방식과 귀속연도에 따라 달라지므로 자동 계산하지 않습니다. 2026년 귀속부터 일부 고가주택 2주택자의 보증금도 과세대상에 포함될 수 있으므로 국세청 기준을 확인한 뒤 예상 세액을 직접 입력하세요.
금리 상승 시나리오는 사용자가 입력한 상승 폭만큼 금리가 올랐다고 가정하는 비교 계산입니다. 실제 금리 변경 시점, 가산금리, 중도상환 조건과 상환 스케줄을 예측하지 않으므로 금융기관의 실제 상환예정표를 우선 확인하세요.
계산기는 입력값에 따른 현금흐름과 비율을 보여줄 뿐 투자 적합성을 판정하지 않습니다. 지역 수요, 권리관계, 건물 상태, 임차인 신용, 매각 가능성, 세금과 대규모 수선 위험은 별도로 확인해야 합니다.
공식 출처와 기준일
계산 공식의 개념 구분과 세금 주의사항을 확인할 때 참고한 자료입니다. 실제 투자와 신고 전에는 최신 원문을 다시 확인하세요.