부동산 취득세 계산기 [2026년 아파트·빌라·주택·상가·오피스텔·토지 매수비용]

매매로 부동산을 취득할 때 적용될 수 있는 취득세율, 지방교육세, 농어촌특별세, 감면 후보와 입력한 부대비용을 포함한 예상 필요자금을 계산합니다. 세액만 보여주지 않고 세율이 선택된 이유와 감면이 확정값인지 조건부 범위인지 구분합니다.

1상속과 증여를 제외하고 매매와 유상취득에 집중해 계산 범위를 분명하게 했습니다.

2법적 결론을 고르는 대신 취득가액, 주택 수, 면적, 지역과 시가표준액처럼 확인 가능한 사실을 입력합니다.

3지자체 조례가 필요한 감면은 하나의 확정액이 아니라 최소와 최대 범위로 표시합니다.

계산 범위매매와 유상취득

법령 적용 기준일사용자가 입력한 취득일

최종 검토일2026년 7월 22일

에디터 관점

취득세 계산에서 가장 자주 틀리는 값은 세율보다 주택 수입니다. 현재 가진 수가 아니라 이번 주택을 취득한 직후 세대 기준으로 몇 주택이 되는지를 확인해야 합니다.

부동산 매수 직전 세금 진단

기본 거래 사실을 먼저 입력한 뒤 주택과 감면에 해당하는 항목만 추가로 확인하세요.

거래 사실부터 고정하기

매수할 부동산

취득가액계약서상 거래가액 등 과세표준으로 확인할 금액을 입력합니다.

취득일 또는 잔금일특례 적용기간과 법령 버전을 확인하는 기준입니다.

취득자 구분

소재 지역

직접 확인한 부대비용입력한 금액만 예상 필요자금에 더합니다.

주택이라면 세대 기준을 확인하기

취득 전 세대 보유 주택 수

조정대상지역

전용면적제곱미터 단위입니다.

시가표준액 또는 공시가격저가주택 중과 제외를 검토할 때 사용합니다.

정비구역 또는 사업시행구역

일시적 2주택 검토선택해도 자동으로 기본세율을 적용하지 않습니다.

가장 먼저 검토할 감면 하나 고르기

감면 검토 항목여러 감면이 겹치면 중복 적용 가능 여부를 관할 지자체에 확인해야 합니다.

취득세 세액이 달라지는 4가지 기준

주택인지 아닌지

아파트, 빌라, 단독주택은 주택 유상거래 세율을 사용하고 상가, 토지와 취득 당시 업무시설인 오피스텔은 주택 외 기준을 먼저 적용합니다.

이번 취득 뒤 몇 주택인지

취득 전 보유 수에 이번 주택 1채를 더한 값을 기준으로 기본세율 또는 중과 가능성을 판단합니다.

지역과 가격의 경계

조정대상지역, 수도권 여부, 6억 원과 9억 원, 시가표준액 1억 원과 2억 원 경계가 결과를 바꿀 수 있습니다.

법률 감면과 조례 감면

법률 감면에 지자체 조례가 추가되는 제도는 전국에서 같은 금액이 나오지 않으므로 범위로 읽어야 합니다.

에디터 관점

2026년 감면에서 50%라는 숫자는 법률상 25%와 지자체 조례상 추가 감면이 합쳐진 경우가 있습니다. 소재지 조례를 확인하지 않은 채 최대 감면액을 확정값처럼 쓰면 매수 예산을 과소평가할 수 있습니다.

부동산 취득세율은 어떻게 정해질까? 집값과 주택 수, 지역별 기준

주택 6억 원 이하 취득세율 = 1%

주택 6억 원 초과 9억 원 이하 세율 = 취득가액(억 원) × 2 ÷ 3 - 3

주택 9억 원 초과 취득세율 = 3%

주택 외 부동산 유상취득 기본세율 = 4%

예상 필요자금 = 취득가액 + 예상 납부세액 + 직접 입력한 부대비용

일시적 2주택, 농어촌주택과 민간임대 등록 특례는 몇 개의 선택값만으로 확정하기 어렵습니다. 이 계산기는 해당 특례를 선택했다는 이유만으로 기본세율을 자동 적용하지 않습니다.

취득세 감면은 얼마까지 받을까? 생애최초와 출산, 미분양 조건

검토 항목	계산기에 반영하는 기준	표시 방식
생애최초	12억 원 이하, 성년자, 소유 이력, 거주 목적, 건축물대장상 확대 유형	일반 200만 원 또는 법정 확대 유형 300만 원 한도 후보
출산과 양육	12억 원 이하, 출산 전 1년부터 출산 후 5년, 가족관계등록부, 자녀와 거주 목적, 1가구 1주택	취득세 본세 최대 500만 원 공제 후보
지방 준공 후 미분양	개인의 최초 유상취득, 수도권 밖, 85제곱미터 이하, 6억 원 이하, 실제 입주 1년 미만, 2026년 취득	법률 25%와 조례 추가 0%부터 25%를 분리한 범위
인구감소지역 주택	대상지역, 가액, 비조정대상지역, 기존 주택과 다른 시군구, 취득 전 보유 수	법률 감면 한도와 조례 추가분을 나눈 범위

6억 원 아파트 취득세 계산 예시, 지방교육세와 농어촌특별세까지

개인이 비조정대상지역 아파트를 6억 원에 매수하고 취득 전 무주택, 전용면적 84제곱미터이며 감면을 선택하지 않았다면 취득세 600만 원, 지방교육세 60만 원, 농어촌특별세 0원으로 기본 예상세액은 660만 원입니다.

생애최초 감면 요건까지 확인되면 취득세 본세에서 법정 한도만큼 공제될 수 있습니다. 중개보수, 국민주택채권 할인비용과 등기 관련 비용은 자동으로 포함되지 않습니다.

계산 결과가 나오지 않을 때 확인할 입력값과 추가 조건

취득가액이나 취득일을 입력하지 않은 경우
다주택 조건인데 조정대상지역 여부를 확인하지 못한 경우
생애최초를 선택했지만 소유 이력과 거주 목적을 확인하지 못한 경우
출산 감면을 선택했지만 출산일 또는 가족관계등록부 확인이 없는 경우
미분양 감면에서 사업주체 최초 취득 여부를 모르는 경우
인구감소지역 감면에서 대상지역 또는 기존 주택 시군구를 모르는 경우

에디터 관점

오피스텔의 취득 당시 공부상 용도와 취득 이후 주택 수 판단은 같은 문제가 아닐 수 있습니다. 취득세가 주택 외 세율로 계산됐다고 해서 이후 모든 세금에서도 주택으로 보지 않는다는 뜻은 아닙니다.

계산 로직을 점검

검증 장면	핵심 입력	예상 판정
6억 원 이하 1주택	개인, 취득 후 1주택	1%
6억 원 초과	6억1원	6억 초과 9억 이하 산식
9억 원 정확히	9억 원	산식상 3%
9억 원 초과	9억1원	3%
조정지역 2주택	취득 전 1주택	8% 가능성
비조정지역 3주택	취득 전 2주택	8% 가능성
법인 주택	법인, 아파트	12% 기준과 예외 확인
수도권 저가주택	시가표준액 1억 원 이하	중과 제외 검토
수도권 밖 저가주택	시가표준액 2억 원 이하	중과 제외 검토
일반 생애최초	법정 요건 충족	200만 원 한도 후보
소형 비아파트	60제곱미터 이하, 지역별 가격요건	300만 원 한도 후보
출산 감면	기간과 서류 확인	최대 500만 원 후보
지방 미분양 조례 미확인	법정 요건 충족	25%부터 50% 범위
인구감소지역 조례 미확인	대상지역과 가격요건 충족	법정 한도부터 조례 포함 한도
상가 또는 토지	개인 유상취득	4%
오피스텔	취득 당시 업무시설	4% 계산 후 주택 수 별도 확인

부동산 취득세 신고 전에 준비해야 할 서류와 확인 자료

매매계약서의 거래가액과 잔금일
주민등록표와 세대 기준 주택 보유 현황
건축물대장의 주용도와 전용면적
공동주택가격 또는 개별주택가격 등 시가표준액 자료
조정대상지역과 정비구역 지정 여부
미분양 확인서, 최초 분양계약과 실제 입주기간 자료
가족관계증명서와 출생일 확인 자료
해당 시도와 시군구의 지방세 감면 조례

취득세 질문을 짧게 정리하면 (FAQ)

Q1. 계산 결과를 그대로 신고해도 되나요?

계산 결과는 매수 전 예산을 잡기 위한 추정값입니다. 취득일의 법령, 과세표준, 세대별 주택 수와 지자체 조례에 따라 실제 신고세액이 달라질 수 있습니다. 감면이나 중과 제외가 포함되면 추가 서류가 필요합니다. 신고 전 위택스와 관할 시군구 세무부서에서 최종 금액을 상담 받으세요.

Q2. 일시적 2주택을 선택하면 기본세율로 계산되나요?

이 계산기는 해당 선택만으로 기본세율을 확정하지 않습니다. 종전주택과 신규주택의 취득일, 소재지와 처분기한을 함께 봐야 하기 때문입니다. 다른 주택 수 제외 사유가 있으면 판정이 달라질 수 있습니다. 결과의 보수적 세율을 확인한 뒤 처분기한을 검토해야 합니다.

Q3. 지방 준공 후 미분양 아파트는 취득세가 무조건 50% 줄어드나요?

전국에서 50%가 자동 적용되는 것은 아닙니다. 법률상 25% 감면에 지자체 조례로 최대 25%를 추가할 수 있기 때문입니다. 조례가 없다면 법정 감면만 적용될 수 있습니다. 소재지 조례와 최초 유상취득, 면적, 가액, 입주기간 요건을 확인하세요.

Q4. 생애최초 감면은 모두 300만 원인가요?

일반 주택은 200만 원 한도이고 법에서 정한 소형 비아파트, 도시형생활주택, 일부 다가구주택 호수와 인구감소지역 주택은 300만 원 한도를 검토할 수 있지만, 면적과 지역별 가격 기준을 충족하지 못하면 확대 한도가 적용되지 않습니다.

Q5. 출산 감면은 출산 후에 산 집만 가능한가요?

출산 후 5년 이내뿐 아니라 출산일 전 1년 이내 취득도 검토 대상이 될 수 있습니다. 자녀와 거주할 목적, 가족관계등록부와 1가구 1주택 요건을 함께 충족해야 합니다. 자녀 한 명당 먼저 신청하는 한 채로 제한됩니다.

Q6. 오피스텔은 항상 취득세 4.6%인가요?

일반 유상취득에서는 취득세 4%, 지방교육세 0.4%, 농어촌특별세 0.2%를 합한 참고값이 나올 수 있습니다. 대도시 법인 중과나 특수 용도는 달라질 수 있습니다. 주거용 사용은 취득 이후 주택 수 판단에 별도로 영향을 줄 수 있습니다.

Q7. 총 필요자금에 중개보수와 등기비용도 자동으로 들어가나요?

사용자가 부대비용 칸에 입력한 금액만 합산합니다. 중개보수, 국민주택채권 할인비용, 등기 신청비용, 법무사 수수료와 대출비용은 거래마다 다르기 때문입니다. 부대비용을 비우면 취득가액과 예상세금만 더합니다.

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