전세 월세 전환율 계산기 [전세 vs 월세 손익 비교]
전세보증금을 줄이고 월세를 내는 조건을 제안받았을 때 법에서 정한 월세 한도와 집주인이 제안한 월세를 비교합니다. 전세대출과 자기자금을 나눠 입력하면 전세 유지 비용, 월세 전환 비용, 계약기간 총비용과 손익분기 월세까지 확인할 수 있습니다.
법정 전환율은 주변 시세가 적정한지 판단하는 비율이 아닙니다. 법정 전환율은 보증금을 줄이는 대신 월세를 얼마나 받을 수 있는지 계산하는 법의 기준이고, 손익분기 월세는 대출이자와 관리비 등 내 실제 지출을 확인 후 전세와 월세 중 어느 쪽이 더 부담이 적은지 판단하는 개인 기준입니다.
전세를 월세로 바꾸기 전 계약 조건 진단
법정 한도만 확인할지, 제안받은 월세와 실제 주거비까지 비교할지 먼저 선택하세요.
법에서 계산하는 월세 기준
집주인이 제안한 월세 점검
내 지갑에서 나가는 비용
계약기간 전체 비용
상세 자금 구성
결과를 읽는 기준
기준금리와 제안 월세가 달라질 때
| 변경 조건 | 바뀌는 값 | 결과 읽기 |
|---|
숫자가 계산된 순서
계약서 작성 전에 확인할 행동
전세보증금을 줄이면 월세는 얼마까지 늘어날까?
보증금 전부 또는 일부를 월세로 바꾸는 경우에는 줄어드는 보증금에 법정 전환율을 적용해 추가 월세 한도를 계산합니다. 법정 전환율은 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율 중 낮은 값을 사용합니다.
2026년 7월 16일 한국은행 기준금리 2.75%를 적용하면 법정 전환율 참고값은 4.75%입니다. 보증금 1억 원을 줄이는 경우 추가 월세 한도는 월 약 395,833원입니다.
법정 월세 한도는 해당 지역의 평균 월세나 집주인이 받아야 할 적정 월세가 아닙니다. 실제 시세와 법률상 전환 한도는 서로 다른 기준입니다.
집주인이 제안한 월세가 법정 전환율 안에 있는지 확인하기
현재 월세를 0원으로 입력하고 변경 후 제안 월세를 입력합니다. 제안 월세 전체가 보증금 감소에 따른 추가 월세가 됩니다.
현재 월세와 변경 후 월세를 모두 입력합니다. 계산기는 두 월세의 차액만 보증금 감소에 따른 추가 월세로 사용합니다.
법정 전환율과 실제 전환율을 참고 비교하지만 신규 계약에 법정상한이 바로 적용된다고 확정하지 않습니다. 계약 과정과 구체적인 사실을 별도로 확인해야 합니다.
전세대출과 자기자금을 왜 따로 계산해야 할까?
전세보증금이 모두 대출이거나 모두 자기자금인 경우는 드뭅니다. 대출 부분에는 실제 대출금리가 적용되고 자기자금에는 예금이자처럼 포기하는 수익이 발생합니다. 두 금액을 분리해야 월세 전환으로 돌려받은 보증금을 어디에 쓰는지가 결과에 반영됩니다.
| 입력 항목 | 계산에서 사용하는 방법 | 확인할 자료 |
|---|---|---|
| 현재 전세대출 잔액 | 현재 전세 유지 시 매달 발생하는 대출이자 계산 | 은행 앱의 대출 잔액 |
| 대출 상환액 | 보증금을 돌려받은 뒤 줄어드는 대출 잔액 계산 | 상환 계획과 중도상환수수료 |
| 자기자금 대체수익률 | 보증금에 묶인 내 돈의 월 기회비용 계산 | 예금금리 또는 본인이 정한 보수적인 수익률 |
| 보증보험료 | 연간 보험료를 12개월로 나눠 월 비용에 반영 | 보증기관 예상 보험료 |
전세 유지와 월세 전환의 1년, 2년, 3년 총비용 비교
월세가 조금 낮아 보여도 중개보수, 이사비와 대출 수수료가 크면 짧은 계약기간에는 월세 전환 비용이 더 높아질 수 있습니다. 반대로 돌려받은 보증금으로 높은 금리의 대출을 갚는다면 계약기간이 길어질수록 월세 전환의 비용 차이가 줄어들 수 있습니다.
이 계산기에서 제가 가장 중요하게 보는 값은 단순한 월세 차이가 아니라 돌려받은 보증금을 어디에 쓰는지입니다. 같은 월세 40만 원이라도 고금리 전세대출을 갚는 사람과 보증금을 생활비로 사용하면 손익은 완전히 달라집니다. 월세 제안액만 비교하지 말고 대출 상환액과 계약기간 전체 비용을 함께 확인해야 실제 선택에 가까운 결과가 나옵니다.
계산 결과는 입력한 비용만 비교합니다. 보증금 반환 위험, 이사 가능성, 향후 금리 변화와 주거 안정성처럼 금액으로 바로 바꾸기 어려운 조건은 별도로 판단해야 합니다.
월세가 얼마 이하여야 보증금을 줄여도 손해가 적을까?
손익분기 월세는 현재 전세 유지 비용과 월세 전환 비용이 같아지는 변경 후 총 월세입니다. 월 비용 기준 값은 매달 반복되는 비용만 비교하고, 계약기간 기준 값은 중개보수와 이사비 같은 일회성 비용을 계약 개월 수로 나눠 함께 반영합니다.
손익분기 월세가 0원 이하라면 값을 억지로 0원으로 바꾸지 않습니다. 현재 입력 조건에서는 월세가 없더라도 전환 후 고정비와 일회성 비용이 더 클 수 있다는 뜻을 문장으로 안내합니다.
기준금리와 제안 월세가 바뀌면 계산 결과는 어떻게 달라질까
기준금리가 달라지면 법정 전환율 참고값과 법정 월세 한도가 바뀝니다. 제안 월세가 월 5만 원만 달라져도 2년 계약에서는 총비용이 120만 원 달라집니다. 계산 결과의 민감도 표에서 기준금리 1%포인트 변화와 제안 월세 5만 원 변화를 함께 확인할 수 있습니다.
전세를 월세로 바꾸기 전에 계약서에서 확인할 내용
| 확인할 내용 | 왜 필요한가 | 확인 방법 |
|---|---|---|
| 월세 전환 합의일 | 적용할 기준금리와 법령 시점을 확인하기 위해 필요합니다. | 변경계약서 작성일과 합의일 확인 |
| 현재 보증금과 변경 후 보증금 | 실제로 월세로 바뀌는 보증금 차액을 계산합니다. | 기존 계약서와 변경계약서 대조 |
| 현재 월세와 변경 후 월세 | 반전세에서는 월세 전체가 아니라 늘어나는 월세만 계산해야 합니다. | 계약서의 차임 항목 확인 |
| 보증금 반환일과 대출 상환일 | 대출이자와 중도상환수수료가 실제로 줄어드는 시점을 확인합니다. | 은행 상환예정표 확인 |
| 관리비에 포함된 항목 | 월세가 낮아도 관리비가 높으면 실제 부담이 커질 수 있습니다. | 관리비 고지서와 특약 확인 |
| 월세 세액공제 가능 여부 | 확인되지 않은 세액공제를 미리 빼면 손익이 왜곡됩니다. | 국세청 요건과 본인 소득 조건 확인 |
전월세 전환율과 실제 월세가 서로 다른 이유
보증금을 월세로 전환할 때 법에서 계산하는 한도입니다. 한국은행 기준금리가 바뀌면 참고값도 바뀔 수 있습니다.
집주인이 제안한 추가 월세를 줄어드는 보증금과 비교한 비율입니다. 현재 월세가 있다면 변경 후 월세와의 차액을 사용합니다.
대출이자, 자기자금 수익률, 관리비, 세액공제와 일회성 비용을 반영했을 때 전세 유지 비용과 같아지는 월세입니다.
계산 결과 조건을 점검
| 검증 상황 | 입력 조건 | 기대 결과 |
|---|---|---|
| 법정 한도만 조회 | 제안 월세 없음 | 실제 전환율과 손익 비교를 실행하지 않음 |
| 2026년 7월 기준금리 | 기준금리 2.75% | 법정 전환율 참고값 4.75% |
| 보증금 1억 원 감소 | 기준금리 2.75% | 법정 추가 월세 한도 약 395,833원 |
| 법정 한도 이내 | 보증금 1억 원 감소, 추가 월세 35만 원 | 실제 추가 전환율 4.2% |
| 법정 한도 초과 가능성 | 보증금 1억 원 감소, 추가 월세 40만 원 | 실제 추가 전환율 4.8% |
| 반전세 재전환 | 현재 월세 20만 원, 변경 후 50만 원 | 추가 월세 30만 원만 전환율 계산 |
| 신규 계약 비교 | 새 집의 전세와 월세 비교 | 법정 초과 확정 판정을 표시하지 않음 |
| 대출 전액 상환 | 돌려받은 보증금으로 대출 상환 | 변경 후 대출이자 감소 반영 |
| 자기자금만 사용 | 대출 잔액 0원 | 자기자금 대체수익률만 반영 |
| 일회성 비용 반영 | 중개보수와 이사비 입력 | 계약기간 월세 전환 총비용에 한 번만 더함 |
| 세액공제 미확인 | 0원 입력 | 세액공제를 임의로 차감하지 않음 |
| 손익분기 월세 음수 | 변경 후 고정비가 매우 큼 | 0원으로 숨기지 않고 의미를 문장으로 안내 |
| 기준금리 상한 | 기준금리 9% 이상 | 법정 전환율 참고값은 연 10%를 넘지 않음 |
| 잘못된 보증금 입력 | 변경 후 보증금이 현재보다 큼 | 계산 중단과 오류 안내 |
| 대출 잔액 초과 | 대출이 현재 보증금보다 큼 | 계산 중단과 입력값 재확인 |
| 대출 상환 부족 | 남은 대출이 변경 후 보증금보다 큼 | 필요한 최소 상환액 안내 |
| 세액공제 과다 입력 | 월세보다 큰 월 환산 세액공제 | 계산 중단과 입력값 재확인 |
| 복합 한글 금액 | 35만5천원 | 355,000원으로 계산 |
| 계약기간 손익분기 | 일회성 비용과 계약기간 입력 | 일회성 비용을 개월 수로 나눠 반영 |
| 과거 합의일 | 2025년 6월 1일 | 기준금리 2.50% 자동 적용 |
전세 월세 전환 계약에서 자주 묻는 질문
기준금리가 바뀌었다고 기존 계약의 월세가 자동으로 오르거나 내리는 것은 아닙니다. 기준금리는 보증금을 월세로 전환하는 시점의 법정 전환율을 확인하는 요소이고 실제 월세 변경에는 당사자의 합의와 계약 내용이 필요합니다. 계약을 다시 작성하거나 갱신하면서 보증금을 월세로 바꾸는 경우에는 해당 시점의 기준금리와 법령을 확인해야 합니다.
새로운 임대차계약의 시세 조건을 법정 전환율만으로 위법 여부까지 확정하면 안 됩니다. 주택임대차보호법의 월차임 전환 제한은 보증금 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 상황을 전제로 하기 때문입니다. 기존 계약의 변경인지 새로운 계약인지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 신규 계약 비교 모드의 결과는 협상 참고값으로 사용하고 구체적인 계약 과정은 임대차분쟁조정위원회나 전문가에게 확인하세요.
현재 실제로 적용되는 전세대출 금리를 입력하는 것이 가장 정확합니다. 광고에 표시된 최저금리보다 은행 앱이나 상환예정표에 표시된 본인의 적용금리를 사용해야 월 이자비용이 맞게 계산됩니다. 월세 전환 후 금리가 달라질 예정이라면 변경 후 대출금리 칸에 예상 적용금리를 따로 입력하세요. 중도상환수수료가 있다면 일회성 비용에도 추가하세요.
대출 상환액이 커질수록 변경 후 월 대출이자 비용이 줄어 월세 전환의 부담이 낮게 계산될 수 있습니다. 다만 돌려받은 보증금보다 많은 금액을 상환하거나 남은 대출이 변경 후 보증금보다 큰 경우에는 입력값을 다시 확인해야 합니다. 실제 상환일이 늦으면 그 기간의 이자가 추가될 수 있습니다. 은행의 상환예정표와 중도상환수수료를 확인한 뒤 상환액을 입력하세요.
전세 유지 월 고정비와 월세 전환 후 월 고정비를 각각 입력하면 관리비 차이를 월 환산비용에 반영할 수 있습니다. 월세가 낮더라도 관리비에 인터넷, 주차비나 청소비가 추가되면 실제 부담이 더 커질 수 있습니다. 계절별로 달라지는 전기료와 난방비는 고정 관리비와 구분해야 합니다. 최근 관리비 고지서와 계약서의 관리비 포함 항목을 대조하세요.
본인이 월세 세액공제 요건을 충족하고 예상 공제액을 확인한 경우에만 월 환산액을 입력하세요. 소득, 주택, 계약과 전입 요건에 따라 공제를 받지 못할 수 있으므로 월세의 일정 비율을 임의로 빼면 손익이 왜곡됩니다. 실제 공제는 연말정산 시점과 세액 한도에 따라 체감 시기도 달라집니다.
현재 내고 있는 월세와 변경 후 월세를 함께 입력하면 계산할 수 있습니다. 예를 들어 현재 월세가 20만 원이고 변경 후 월세가 50만 원이라면, 늘어난 30만 원만 보증금 감소에 따른 추가 월세로 계산합니다. 변경 후 월세가 현재 월세보다 낮은 경우에는 일반적인 전환 방식과 달라 자동 계산을 중단합니다. 기존 계약서와 변경할 계약서의 보증금과 월세를 정확히 확인 후 입력하세요.
계산기는 2020년 1월 1일부터 2026년 7월 22일까지의 한국은행 기준금리 변경 이력을 이용해 선택한 날짜의 기준금리를 자동으로 적용합니다. 기준금리 입력칸은 계산 과정에서 임의로 바뀌지 않도록 읽기 전용으로 표시됩니다. 공식 이력에 없는 미래 날짜는 계산하지 않습니다. 계약서 작성 전에는 결과에 표시된 적용일과 한국은행 기준금리 이력을 한 번 더 대조하세요.
월 비용 기준 손익분기 월세에는 매달 반복되는 비용만 반영하고, 계약기간 기준 손익분기 월세에는 중개보수와 이사비 같은 일회성 비용을 계약 개월 수로 나눠 반영합니다. 같은 일회성 비용이라도 1년 계약에서는 월 부담이 크게 계산되고 3년 계약에서는 월 부담이 작게 나뉩니다. 실제로 발생하지 않는 비용은 입력하지 않아야 합니다.
공식 출처
주택임대차보호법 제7조의2
보증금 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때 두 비율 중 낮은 비율을 적용하는 근거
국가법령정보센터에서 조문 확인
주택임대차보호법 시행령 제9조
연 10%와 한국은행 기준금리에 더하는 연 2%의 이율 확인
국가법령정보센터에서 시행령 확인
주택임대차보호법 제10조의2
법정 월차임 산정률을 초과해 지급한 차임에 대한 반환청구
국가법령정보센터에서 반환청구 조문 확인
한국은행 기준금리 이력
합의일에 따라 자동 적용하는 날짜별 기준금리
한국은행 기준금리 변경 이력
한국은행 통화정책방향 2026년 7월 16일
한국은행 기준금리를 2.50%에서 2.75%로 조정한 공식 발표
한국은행 발표
주택임대차분쟁조정위원회
실제 계약 분쟁과 전월세 전환 관련 상담 및 조정 절차
임대차분쟁조정위원회
법령 적용 기준: 주택임대차보호법 2026년 1월 2일 시행본, 주택임대차보호법 시행령 2026년 7월 1일 시행본
최종 검토일: 2026년 7월 22일
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대출 갈아타기 손익분기점과 면제조건까지 확인할 수 있습니다.
보증금을 돌려받아 대출을 갚을 때 발생할 수수료를 확인합니다.
기존 대출을 유지할 때와 금리를 변경할 때의 비용 차이를 비교합니다.
돌려받은 보증금을 예금으로 운용할 때의 예상 이자를 확인합니다.